Εντοπίστε και προστατέψτε την περιουσία σας στην Ελλάδα
Του Χρήστου Ηλιόπουλου
*Κάθε καλοκαίρι αυξάνονται οι αφίξεις Ελλήνων ομογενών που έρχονται για να περάσουν λίγες εβδομάδες ή και μερικούς μήνες στην Πατρίδα. Μία από τις βασικές τους έγνοιες είναι και το να ρυθμίσουν τα κληρονομικά ή περιουσιακά τους. Πρόκειται συνήθως είτε για περιουσία που έχει αποκτηθεί από έναν ομογενή, αλλά που δεν έχει τύχει εκμεταλλεύσεως ή προστασίας, είτε για κάποια κληρονομία από συγγενικό ή άλλο πρόσωπο, που πρέπει να περάσει στην κυριότητα του ομογενούς – κληρονόμου, με υποβολή δηλώσεων στην εφορία, υπογραφή συμβολαιογραφικών εγγράφων και κληρονομητήριο.Είναι δεδομένο ότι ο ομογενής που πρέπει να ρυθμίσει θεματα παρόμοια με τα παραπάνω, χρειάζεται την συνδρομή δικηγόρου, συμβολαιογράφου και ίσως και πολιτικού μηχανικού – τοπογράφου. Για να διακριβωθεί η ακριβής νομική κατάσταση των κληρονομιαίων ακινήτων πρέπει να μελετηθούν οι τίτλοι των ακινήτων, τα συμβόλαια δηλαδή με τα οποία οι γονείς, οι θείοι, ή οι λοιποί συγγενείς του ομογενούς είχαν αρχικώς αποκτήσει τα εν λόγω ακίνητα.Οι τίτλοι αυτοί είτε βρίσκονται στην κατοχή του ομογενούς, που του δόθηκαν από τους γονείς ή τους συγγενείς τους, είτε πρέπει να γίνει έρευνα στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή και στο κτηματολόγιο, ώστε να βρεθούν τα συμβόλαια και να διαπιστωθεί ποιά ακίνητα είχαν οι κληρονομούμενοι και ακολούθως να βρεθεί τι και σε ποιο ποσοστό κληρονομεί ο ενδιαφερόμενος ομογενής.Βεβαίως, συχνό είναι το φαινόμενο να μην βρίσκονται συμβόλαια, ούτε στην κατοχή της οικογενείας, ούτε στο τοπικό υποθηκοφυλακείο. Αιτία αυτής της καταστάσεως είναι ότι πριν από αρκετές δεκαετίες οι γονείς δεν μεταβίβαζαν πάντοτε με συμβόλαια τα ακίνητά τους προς τα παιδιά τους. Αντιθέτως, ήταν αρκετά σύνηθες ο γονέας να δωρίζει «διά λόγου», δηλαδή μόνο προφορικώς ένα ή περισσότερα ακίνητα σε κάποιο παιδί του, θεωρώντας ότι δεν χρειάζεται και σύνταξη συμβολαίου σε συμβολαιογράφο και μεταγραφή του στο υποθηκοφυλακείο.Η πρακτική αυτή απέρρεε από το γεγονός ότι στις περισσότερες τοπικές και μικρές κοινωνίες, όλο το χωριό ήξερε λίγο πολύ ποιό ακίνητο ανήκει σε κάθε οικογένεια, με αποτέλεσμα να θεωρείται υπερβολική γραφειοκρατεία να υπογραφούν και συμβόλαια κατά την μεταβίβαση του ακινήτου από γονέα σε τέκνο.Όταν όμως τα παιδιά φύγανε για το εξωτερικό, όπου και παραμείνανε για πολλά χρόνια, τα ακίνητα της οικογενείας σε πολλές περιπτώσεις χάθηκαν, ξεχάσθηκαν, τα όριά τους έγινα δυσδιάκριτα, ή ακόμα και κάποιοι γείτονες ή ξένοι που ήλθαν στο χωριό καταπάτησαν τα ακίνητα των ομογενών.Το αποτέλεσμα σήμερα είναι χιλιάδες ομογενείς να απευθύνονται σε δικηγόρους στην Ελλάδα, ζητώντας τους να βρούν τα συμβόλαια των ακινήτων της οικογενείας τους και θεωρώντας δεδομένο ότι εξακολουθούν να έχουν σημαντική ακίνητη περιουσία στον τόπο καταγωγής τους.Η πραγματικότητα όμως δεν επιβεβαιώνει πάντοτε την πεποίθηση των ομογενών ότι διατηρούν την περιουσία που πίστευαν ότι έχουν. Αυτό συμβαίνει διότι όταν ούτε τίτλους μπορεί ο δικηγόρος να βρει στο τοπικό υποθηκοφυλακείο, ούτε συμβόλαια έχει ο ομογενής στην κατοχή του, χρειάζεται πλέον η βοήθεια των συγχωριανών, γειτόνων και συγγενών, που μπορούν να υποδείξουν τα ακίνητο στον ομογενή που έρχεται μετά από χρόνια στο χωριό του για να βρει την πατρογονική του περιουσία.Υπάρχει επίσης και η πιθανότητα ο δικηγόρος να βρει τίτλους και συμβόλαια στο όνομα της οικογενείας, αλλά ο ομογενής να μην ξέρει που ακριβώς βρίσκονται τα ακίνητα που περιγράφονται στα συμβόλαια. Το πρόβλημα δημιουργείται από την ελλιπή περιγραφή του ακινήτου στα παλιά συμβόλαια.Επί παραδείγματι, σε ένα συμβόλαιο του 1936 μπορεί να αναφέρεται ότι ο Γουνδουράκης Εμμανουήλ του Ευαγγέλου και της Μαρίας, που είναι ο πατέρας του σημερινού ομογενούς, αγόρασε ένα κτήμα το 1936 στην περιοχή Πλάτανος έξω από τα Χανιά της Κρήτης, εκτάσεως περίπου δέκα πεζούλων, που τότε συνόρευε με κτήμα της οικογένειας Δημητρομανωλάκη.Ο δικηγόρος που σήμερα θα διαβάσει το συμβόλαιο αυτό, θα πληροφορήσει βεβαίως τον ομογενή εντολέα του ότι έχει ευχάριστα νέα, διότι βρέθηκε ακίνητο στο όνομα του πατρός του ομογενούς, θα σπεύσει όμως να περιορίσει την χαρά του, λέγοντας ότι δεν μπορεί κανείς να εντοπίσει εύκολα σήμερα το εν λόγω ακίνητο.Αυτό συμβαίνει βεβαίως διότι η περιγραφή του ακινήτου στον τίτλο του 1936 είναι ανεπαρκής και δεν δίνει πληροφορίες για την ακριβή θέση, τα όρια και την έκταση του ακινήτου, ώστε να μπορούμε σήμερα να πάμε επί τόπου και με σιγουριά να πούμε ποιό ακριβώς είναι το ακίνητο.Λιγότερα προβλήματα βεβαίως υφίστανται όταν τα ακίνητα βρίσκονται μέσα σε χωριά ή πόλεις, όπου τα όριά τους είναι πιο σαφή και οι καταπατήσεις λιγότερες και μικρότερης εκτάσεως.Το συμπέρασμα είναι ότι εκτός από την διακρίβωση της νομικής καταστάσεως ενός ακινήτου στην Ελλάδα, δηλαδή εκτός από το να βρεθούν τα συμβόλαια, πρέπει να γίνει και ο ακριβής εντοπισμός της θέσεως που βρίσκεται το ακίνητο, αλλά και της σημερινής καταστάσεως του ακινήτου, καθώς στους τίτλους του 1936 μπορεί το ακίνητο να αναφέρεται ως εκτάσεως 20 στρεμμάτων, ενώ σήμερα να μην έχουν απομείνει παρά μόνο 5 στρέμματα, λόγω καταπατήσεων ή και χρησικτησίας από γείτονες ή ξένους.Ο εντοπισμός του ακινήτου γίνεται με την επί τόπου εφαρμογή των συμβολαίων, την οροθέτηση του ακινήτου, την δημιουργία περιφράξεως για την προστασία του, την σύνταξη τοπογραφικού από πολιτικό μηχανικό και την απαγόρευση σε ξένουν να εισέρχοναι στο ακίνητο. Παραλλήλως με αυτές τις διαδικασίες συντάσσεται αποδοχή κληρονομίας ή κληρονομητήριο και δηλώνεται το ακίνητο στο κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή έχει αρχίσει να λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναιΔικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,Master of Laws.e-mail: bm-bioxoi@otenet.gΧΡΗΣΤΟΣ Η. ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ – ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣMaster οf LawsΔιεθνές και Ευρωπαϊκό ΔίκαιοΛεωφ. Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, Τ.Κ. 114 75Τηλ. 210–6400282. Τηλεομοιοτυπία 210 – 6400387. Κινητό: 6932–775920
